Quem aluga imóvel por temporada, inclusive por plataformas como o Airbnb, poderá pagar mais impostos a partir de 2027. A mudança faz parte da reforma tributária e atinge apenas quem for considerado “locador profissional”.
Pelas novas regras, a pessoa física terá de pagar o novo IVA — imposto que substitui tributos atuais — além do Imposto de Renda, se cumprir duas condições ao mesmo tempo:
- faturar mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis (valor que será corrigido pela inflação);
- alugar mais de três imóveis diferentes.
Se apenas uma dessas exigências for atendida, não haverá cobrança do IVA. Nesse caso, o contribuinte continua pagando apenas o Imposto de Renda pelo Carnê-Leão.
O que muda na prática
O IVA será dividido entre dois tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual e municipal.
Para aluguel tradicional, haverá desconto maior. A carga pode cair para algo em torno de 8,4%, considerando estimativa de alíquota cheia de 28% com redução de 70%.
Já para aluguel por temporada, o desconto será menor, de 40%. Na prática, a alíquota pode ficar próxima de 16,8%. Esse tipo de locação foi equiparado a serviço de hotelaria, por envolver hospedagem de curta duração.
Outra diferença importante:
- Aluguel residencial comum terá um abatimento de R$ 600 por mês na base de cálculo do imposto.
- O aluguel por temporada não terá esse redutor.
Por outro lado, será possível descontar do imposto gastos com reforma, manutenção e serviços imobiliários, seguindo a regra da não cumulatividade do IVA.
Quando começa a valer
Nada muda em 2026. O próximo ano será de transição e testes. A cobrança começa de forma gradual entre 2027 e 2032. A alíquota cheia só passa a valer a partir de 2033.
Quem for enquadrado como contribuinte do IVA terá de emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e). Em 2026, haverá apenas uma alíquota simbólica de 1% nas notas, sem recolhimento, para adaptação ao novo sistema.
Quem deve ficar atento
A regra não atinge o pequeno proprietário que aluga um ou dois imóveis de forma eventual. O foco é quem transforma a atividade em fonte principal de renda e atinge alto faturamento.
Para quem vive de aluguel por temporada, o recado é claro: a partir de 2027, a carga tributária pode aumentar e exigir mais organização fiscal.
